الاستثمار العقاري والإيجاري، الشقة المغلقة ليست استثمارًا

ما ستنجزه في هذا الدرس

تعرف الفرق بين أنواع العقار الثلاثة، وتحسب العائد الإيجاري لأي وحدة في دقيقتين، وتعرف كيف تبدأ الاستثمار العقاري بمبلغ صغير.

الخطوة الأولى: صنّف ما تريده قبل أن تنظر إلى الإعلانات

البيت الذي تسكنه مصروف كبير تدفعه مرة بدل أن تدفعه إيجارًا كل شهر، ويتطلب نفقات صيانة، ولا يدرّ عليك دخلًا. شراؤه قرار حياة لا قرار استثمار، ومعياره أن يكون ثمنه في متناولك من غير أن يجمد كل ما تملك. العقار المدرّ للدخل هو الذي تتقاضى منه إيجارًا كل شهر. والعقار المغلق الذي تحتفظ به انتظارًا لارتفاع سعره عقار غير مستغل: يرتفع سعره أحيانًا ويثبت أحيانًا، وفي الحالين لا يدرّ عليك دخلًا.

الخطوة الثانية: احسب العائد الإيجاري قبل أي شيء

المعادلة: الإيجار السنوي مقسومًا على ثمن الشراء والتشطيب كاملًا. شقة تكلفك ٢٬٠٠٠٬٠٠٠ جنيه بتشطيبها وتؤجر بـ ١٠٬٠٠٠ شهريًا، عائدها ١٢٠٬٠٠٠ على ٢٬٠٠٠٬٠٠٠، أي ٦٪ في السنة. في مصر يتراوح العائد الإيجاري عادة بين ٥٪ و٧٪ على أحسن تقدير، وفي الخليج قد يكون أعلى قليلًا. هذا الرقم هو الذي تقارن به عقارًا بعقار، وتقارن به العقار بغيره: إن كان العائد أقل من معدل التضخم الخاص بأسرتك الذي حسبته في الدرس ٥.١ فالعقار يحفظ قيمة مالك ولا يزيدها.

اطرح من الإيجار السنوي ما يعادل إيجار شهر لشغور الوحدة كل سنة، وتكاليف الصيانة، والضريبة العقارية إن وُجدت، ثم أعد الحساب. الناتج هو العائد الإيجاري الصافي.

الخطوة الثالثة: اشترِ نقدًا، ولو عقارًا أصغر

عند المطورين، الوحدة التي تُباع بعشرة ملايين على عشر سنوات تُباع نقدًا بنحو نصف ذلك. النصف الآخر ثمن التأجيل، وأنت تعرف من الوحدة الثالثة ما يفعله التأجيل. القاعدة: تشتري بما تملكه نقدًا، ولو كان ذلك شقة أصغر في حي أبعد، وتنتظر لتشتري الثانية من إيجار الأولى ومن ادخارك. المستثمر الذي يملك شقتين صغيرتين مؤجرتين أغنى من صاحب فيلا مقسطة على عشر سنوات، وأهنأ بالًا.

الخطوة الرابعة: أجّر العقار غير المستغل

إن كنت تملك شقة مغلقة غير مشطبة، فالأمر الأنفع أن تشطبها وتفرشها وتؤجرها، لا أن تنتظر. تجربة شركات تدير هذا في القاهرة تُظهر أن الشقة المفروشة تُؤجر خلال أيام من اكتمال تشطيبها. المبلغ الذي تضعه في التشطيب يعود من الإيجار في سنوات قليلة، ثم يصبح كل إيجار بعدها دخلًا. وإن لم يكن معك ثمن التشطيب فبعها واشترِ بثمنها عقارًا يدرّ دخلًا.

الخطوة الخامسة: ادخل بمبلغ صغير إن لم يكن معك ثمن وحدة

لست مضطرًا إلى امتلاك شقة كاملة. منصات الاستثمار العقاري الجزئي تبيع حصصًا في وحدات مؤجرة بمبالغ صغيرة، وتوزع إيجارها على أصحاب الحصص. تحقق من ترخيصها، ومن أن ما تشتريه حصة ملكية حقيقية في عقار حقيقي بعقد، لا وعدًا بعائد. ويُحسب العائد هنا بالمعادلة نفسها: الإيجار السنوي مقسومًا على ثمن الشراء.

أخطاء شائعة

في شراء العقار تأثرًا بالإعلان دون تقييم عائده. شقة في مشروع جميل بإعلان أجمل، بعائد إيجاري ٣٪ وثمنها مقسط. تُشترى لأنها تبدو نجاحًا. يُحسب العائد الإيجاري في الخطوة الثانية قبل الزيارة لا بعدها، وتُلغى الزيارة إن لم يكن العائد مجديًا.

التطبيق العملي

خذ أي إعلان عقاري تراه هذا الأسبوع، واحسب عائده الإيجاري بالمعادلة: الإيجار الشهري للوحدات المماثلة في المنطقة مضروبًا في اثني عشر، ومقسومًا على الثمن كاملًا. اكتب النسبة. ثم اسأل: هل هذه النسبة أعلى من معدل التضخم الخاص بأسرتي؟